Какие предусмотрены требования к застройщикам и какие способы защиты дольщиков установлены законом?

Какие предусмотрены требования к застройщикам и какие способы защиты дольщиков установлены законом?

 

В соответствии с требованиями Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщиком должны быть соблюдены следующие требования:

1) застройщик является хозяйственным обществом, которое имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м в совокупности при наличии полученных в установленном порядке разрешений на ввод в эксплуатацию таких домов и наименование которого содержит слова "специализированный застройщик";

2) получено разрешение на строительство;

3) проектная декларация, содержащая все сведения о застройщике и проекте строительства, надлежащим образом опубликована, размещена и (или) представлена в сети Интернет;

4) зарегистрированы право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, договор аренды (субаренды) или безвозмездного пользования землей;

5) застройщик имеет проектную документацию и положительное заключение экспертизы такой документации, а также заключение о соответствии застройщика и проектной декларации установленным законом требованиям;

6) застройщик соответствует установленным законом требованиям относительно размера собственных средств (не менее 10% от проектной стоимости строительства), а также требованиям относительно ценных бумаг и обязательств, не связанных с осуществлением долевого строительства;

7) застройщик не осуществляет иной деятельности, кроме деятельности, связанной с долевым строительством, деятельности, связанной с продажей и арендой нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и деятельности, связанной с содержанием указанных объектов;

8) застройщик имеет только один расчетный счет, денежные средства с которого могут использоваться им только в установленных законом целях и порядке;

9) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации или банкротства; отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;

10) сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;

11) у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджетную систему РФ за прошедший календарный год;

12) застройщик производит отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам - участникам долевого строительства при банкротстве застройщика (если договор участия в долевом строительстве с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после 20.10.2017).

Ряд требований не применяются в случае получения разрешения на строительство до 01.07.2018, поскольку были внесены изменения в закон о ДДУ.

Сведения о застройщиках содержатся в едином реестре, который является государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный перечень юридических лиц. Реестр общедоступен и размещен на сайте единой информационной системы жилищного строительства.Проверить, является ли застройщик членом потребительского общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков и застрахован ли объект строительства, можно на официальном сайте Общества в сети Интернет по адресу www.ovsz.ru/members.

То есть, если если «застройщик» отказывается от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в территориальном органе Росреестра;не соглашается указать в договоре условия его расторжения, а также условия оплаты лишних или компенсации недостающих квадратных метров и условия устранения недостатков после сдачи дома в гарантийный срок;предусматривает в договоре возможность в одностороннем порядке изменять условия договора, следует поставить под сомнение его добросовестность.

Защита прав участников долевого строительства (дольщиков) может осуществляться различными способами, в частности, путем признания права собственности на объект долевого строительства, признания сделки недействительной, возмещения убытков, взыскания неустойки и т.д.

Например, если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, фактической передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать признания в судебном порядке права собственности на объект недвижимости или на объект незавершенного строительства;права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере процентов (ст. 395 ГК РФ) и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ).

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику – по закону о защите прав потребителей.

В случае банкротства застройщика дольщики, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья, вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения конкурсному управляющему в рамках дела о банкротстве.Кроме того, если застройщик признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство и застройщиком до 20.10.2017 уплачены взносы в компенсационный фонд, дольщик может обратиться в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства за выплатой возмещения. Этот факт также можно проверить на сайте дом.рф. Исключение составляет получение участником долевого строительства страховой выплаты от страховщика, застраховавшего ответственность застройщика, либо выплаты от банка, выдавшего поручительство.

Следует учитывать, что суд может признать застройщиком не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организацию, фактически аккумулирующую денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.

Для строительства МКД застройщики могут привлекать денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках. На этих счетах средства дольщиков блокируются и перечисляются только после представления застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений о государственной регистрации права собственности на один объект долевого строительства в составе этого дома или иного объекта недвижимости. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги.

Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов.

Если застройщик обанкротится, то дольщик сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия в строительстве и забрать свои деньги, внесенные на эскроу-счет. Такое же право предусмотрено в случае вступления в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика, а также при появлении требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или на праве аренды.

 

Какие договоры, заключенные вместо договора долевого участия, должны вызвать сомнение?

 

Согласно нормам Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" самым важным требованием является то, что договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, должны пройти государственную регистрацию.

Перед заключением договора целесообразно ознакомиться с информацией, размещенной в единой информационной системе жилищного строительства на сайте единого института развития в жилищной сфере: дом.рф. В этой системе размещаются сведения о наличии заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, об отчислении застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд, а также проекты договоров участия в долевом строительстве, используемых застройщиком.

Договор обязательно должен содержать условия об объекте строительства (МКД и (или) иной объект недвижимости); о сроке передачи объекта в собственность; цене договора. При этом в договоре может быть указана стоимость всего объекта долевого строительства или формула расчета цены. Например, цена может определяться как произведение размера фактической площади объекта на цену одного квадратного метра площади объекта. Если частью квартиры являются лоджия, веранда, балкон или терраса, то цена может быть рассчитана с применением понижающего коэффициента. Кроме того, если договор с первым участником строительства заключен до 20.10.2017, цена может состоять из двух частей: из затрат на строительство (создание) объекта и оплаты услуг застройщика. Цену можно уплатить единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке, но только после государственной регистрации договора. Денежные средства в счет оплаты цены договора необходимо вносить на расчетный счет в банке, а ни в коем случае не по приходному ордеру или расписке. Застройщик вправе получить денежные средства по договору только после его государственной регистрации.

Что касается переноса сроков строительства, то Верховный Суд Российской Федерации однозначно сказал, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

В договоре также прописывается гарантийный срок, который не может быть менее пяти лет на объект долевого строительства и менее трех лет - на инженерное и технологическое оборудование.

При отсутствии в договоре указанных условий он считается незаключенным. Исключения установлены в отношении договоров об участии в долевом строительстве, если оплата по ним осуществляется с использование счетов эскроу.

Условия договора, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, ничтожны (ч. 4 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Поскольку договор предполагает, что средства, привлеченные на строительство дома, должны быть направлены застройщиком только на цели, связанные со строительством конкретного дома (домов), то заключая иные договоры, строительная компания может реализовывать деньги на другой проект.

Поэтому следует быть предельно внимательными, если вместо ДДУ предложено заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д.

Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду ДДУ.

К примеру, при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры застройщик заключает с покупателем договор, по которому обязуется продать ему квартиру по договору купли-продажи, когда дом будет построен. Деньгисчитаются «обеспечительным платежом». Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен. Часто характеристики квартиры, определенные предварительным договором, не соответствуют фактически построенной. Цена квартиры в основном договоре может стать значительно выше, чем в предварительном. В случае нарушения застройщиком договора покупателю придется доказывать сам факт оплаты средств по договору. У покупателя не возникает права требования квартиры. Не исключен риск, что в лучшем случае, компания, использовав деньги покупателей как беспроцентный кредит, просто их вернет, а в худшем – вероятность «двойных продаж».

В случае заключения предварительного договора участия в долевом строительстве основной договор может быть не заключен, поскольку есть опасность неполучения застройщиком разрешительной документации.

Договор бронирования не дает гарантии получения недвижимости в собственность.

Внесение денежных средств на депозитный счет в банке, как и заключение договора займа, не подразумевают возникновения права требования квартиры от застройщика. Существует риск получения через определенный срок возврата денежных средств от банка вместо получения квартиры от застройщика.

При инвестиционной схеме у дольщика возникают права и обязанности застройщика.

Какая предусмотрена ответственность застройщика по договору долевого участия?

Если застройщик исполнил ненадлежащим образом или не исполнил обязательства по договору, то участник долевого строительства (дольщик) может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. При этом в рассматриваемом случае процедура досудебного урегулирования не является обязательной, но может быть предусмотрена договором. Не исключено, что направленное застройщику требование (претензия) будет способствовать решению конфликта без обращения в суд.

Застройщик может быть привлечен к административной ответственности за правонарушения, предусмотренные ст.ст. 14.4, 14.7, 14.8, 14.28, ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ: продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований;обман потребителей; нарушение иных прав потребителей; нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Важно знать, что административные правонарушения, составы которых предусмотрены ст. 14.28 КоАП РФ, ввиду особой значимости охраняемых законом общественных отношений, выступающих объектом посягательства этого административного правонарушения, не могут быть признаны малозначительными. При этом существенная угроза общественным отношениям заключается не в наступлении каких-либо материальных последствий, а в пренебрежительном отношении заявителя к исполнению своих публично-правовых обязанностей и к формальным требованиям публичного права.

Кроме того, виновные лица организации-застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве в крупном или особо крупном размере по ст. 200.3 УК РФ.

В случае нарушения прав дольщиков, а также по вопросам деятельности застройщиков, связанной с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, необходимо обращаться в Службу жилищного и строительного надзора ХМАО-Югры.

По вопросу предоставления недостоверных сведений об услугах застройщика, нарушения прав потребителей при заключении договора участия в долевом строительстве следует обращаться в Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по ХМАО-Югре и его территориальные отделы.

Если возникли сомнения в добросовестности и законности действий застройщика необходимо обратиться в прокуратуру Ханты-Мансийского автономного округа-Югры и в органы внутренних дел.

 

Договор участия в долевом строительстве. Основные правовые аспекты

 

Отношения, связанные с участием в долевом строительстве, регулируются федеральными законами от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" и др.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Суть участия в долевом строительстве заключается именно в привлечении денежных средств граждан.

При этом такое привлечение допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (далее - ДДУ), жилищных сертификатов (если размещение таких сертификатов начато до 01.07.2018) и, при определенных условиях участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ; ч. 4 ст. 8 Закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ).

Другим немаловажным условием является запрет привлечения денежных средств граждан в отсутствие разрешительной документации на строительство и правоустанавливающих документов на земельный участок под запроектированным жилым домом.

При проверке правоустанавливающих и разрешительных документов необходимо быть предельно внимательными. Так, в документах на землю (свидетельство о государственной регистрации права или договора аренды земельного участка) и в кадастровом паспорте земельного участка следует сопоставить кадастровый номер земельного участка и правообладателя земельного участка, указанного в свидетельстве о государственной регистрации права, с фактическим продавцом. Обязательно обратить внимание на категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка, поскольку на земельном участке, имеющем категорию «земли сельскохозяйственного назначения», независимо от вида разрешенного использования земельного участка, возведение многоквартирных домов является незаконным. Строительство многоквартирных домов незаконно также на земельных участках из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для дачного строительства», «для индивидуального жилищного строительства», «для садоводства», «для огородничества», «для ведения личного подсобного хозяйства».

 

Счет эскроу как новый механизм защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

 

В 2018 году законодательство о долевом строительстве претерпело значительные изменения. Важнейшее нововведение предусматривает усиление контроля за использованием застройщиками денежных средств граждан.

Привлечение денежных средств граждан по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, станет возможным только при наличии отрытого застройщиком в уполномоченном банке специального счета эскроу, на котором денежные средства будут аккумулироваться и храниться до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного из входящих в его состав объектов (квартиры, нежилого помещения).

Тем самым обеспечивается гарантия сохранности денежных средств граждан до получения ими квартир, либо возврата денег, если по каким-либо причинам многоквартирный дом не будет построен.

Кроме того, денежные средства на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов.

Между тем следует отметить, что возможность привлечения средств граждан после 1 июля 2019 года без счетов эскроу сохранится для застройщиков, чьи многоквартирные дома соответствуют определенным критериям по степени готовности и количеству заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Конкретные критерии и методика определения соответствия им многоквартирных домов должны быть утверждены Правительством Российской Федерации.